不知不覺還有三天就要過年了，2022年的第一個月也馬上要結(jié)束。雖然利好消息不斷，但從拿地到銷售，房地產(chǎn)行業(yè)依然沒有回暖。

2021年是地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折之年，這一年發(fā)生的許多事情顛覆了我們的認知，有恒大的暴雷，有一線城市的樓市冰涼，更有一些企業(yè)的異軍突起——合生創(chuàng)展蛇吞象想要兼并恒大物業(yè)，也有大量區(qū)域深耕型，地方國企在土地市場大肆擴張。

我們之前報道了京投發(fā)展，這家房企背靠京投集團，深耕北京，專注TOD業(yè)務(wù)，在21年最后一輪拿地中斬獲北京價值175億的地塊。除此之外，最近我又看到一張表格，是由克而瑞，華泰證券聯(lián)合統(tǒng)計的《2021年新增土地同比增速榜單》。

在絕大部分房企新增拿地金額下滑的情況下，越秀地產(chǎn)，海倫堡，中鐵建地產(chǎn)雄踞前三，其中越秀地產(chǎn)更是增長129.3%，成為去年拿地增長最多的房企。

當(dāng)下看銷售，未來看土地，2022年的越秀地產(chǎn)大概率會在銷售榜單上躍升不少。而這家房企在之前并不算高調(diào)，今天地產(chǎn)管培圈一起聊聊這家房企，希望對大家有所幫助。

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1st
越秀地產(chǎn)：
國企，母公司實力強勁

2021年是國進民退的一年，民營地產(chǎn)除了龍湖，碧桂園等頭部房企依然還在寒冬中拿地買項目，大部分私企都在恒大，新力等房企暴雷后，都選擇了躺平活下去。但各大央企國企，混合所有制房企紛紛崛起，招保萬金系數(shù)位列前十，綠城雄踞第七。在這其中，越秀地產(chǎn)的逆勢增長也就并不意外。

圖片越秀地產(chǎn)的優(yōu)勢首先是來自于國企，其母公司越秀集團于1985年在香港成立，是廣州市屬國企。國企的優(yōu)勢從融資到拿地再到銷售都是顯著的，根據(jù)億翰智庫的統(tǒng)計，越秀地產(chǎn)綜合融資成本4.45%，這個數(shù)據(jù)遠低于其他地產(chǎn)公司。

截至2021中期，越秀地產(chǎn)總借貸747.2億元中，但持有現(xiàn)金400億元，較年初上升7.2%；而在銷售市場，頻頻暴雷爛尾的樓市，國企的身份也是越秀的一道護身符，全年銷售額首次破千億，兩者相加造成了越秀相對充裕的現(xiàn)金流。這也是其在土地市場上頻頻拿地的原因之一。

圖：2018-2021H1越秀地產(chǎn)平均融資成本

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、億翰智庫

2021年在穆迪，惠譽國內(nèi)外知名評級機構(gòu)將多家房企調(diào)整為負面之際，卻持續(xù)給予越秀地產(chǎn)“投資級”的信用評級，展望“穩(wěn)定”。

圖片越秀地產(chǎn)的優(yōu)勢其次是集團企業(yè)下的地產(chǎn)板塊，其母公司越秀集團是中國跨國公司15強企業(yè)，目前已形成以房地產(chǎn)、金融、交通基建、食品為核心的“4+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。

這類房企的優(yōu)勢可以“從前向后”來看，從前就是類比一些多家跨界地產(chǎn)的集團企業(yè)，比如建發(fā)集團，新希望集團，美的集團等等，這類企業(yè)的優(yōu)勢在于借用政府關(guān)系和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，大型傳統(tǒng)企業(yè)一般都是當(dāng)?shù)氐募{稅和解決就業(yè)大戶，與政府和銀行關(guān)系密切，拿地有優(yōu)勢，同時自帶產(chǎn)業(yè)、就業(yè)人口，在勾地競爭中占有一定的優(yōu)勢。

而向后就是多少房企在做多元化和第二曲線，集團化企業(yè)的住宅板塊是天生的多元發(fā)展，像新希望，美的主營業(yè)務(wù)優(yōu)秀的集團化企業(yè)產(chǎn)業(yè)交叉，比如制造業(yè)的成本控制放在住宅業(yè)務(wù)就是王炸；營收多元，不依賴于地產(chǎn)在發(fā)展戰(zhàn)略上也能更穩(wěn)健。

這些在越秀身上也有體現(xiàn)，地產(chǎn)并非其唯一名片，除了港交所上市的越秀地產(chǎn)，越秀集團還有越秀房托基金、越秀服務(wù)、越秀金控、創(chuàng)興銀行和越秀交通基建等5家上市公司，截至2021年6月，越秀集團總資產(chǎn)近8300億元。

2nd
區(qū)域深耕能力強
增長穩(wěn)健

管培圈之前曾經(jīng)說過，2021年的一大特點就是“強者不再恒強”，集中度下降，前幾年高負債鋪開大搞全國化的黑馬房企多數(shù)產(chǎn)生了經(jīng)營性危機，而區(qū)域深耕型房企正在逆勢擴張。譬如綠城，濱江，德信等浙系房企。

區(qū)域深耕能力其實才是房住不炒真正落地后的房企核心能力。區(qū)域深耕意味著更親密的政府關(guān)系，更多元的方式拿地，更低的融資利率，相對穩(wěn)定配合默契的設(shè)計院，施工單位，可以在成本壓縮的情況下，提升產(chǎn)品力，并且也因為在當(dāng)?shù)赜挟a(chǎn)品，有物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，在營銷渠道成本上也相對較低。像我們之前報道過的浙系房企，在樓市冰冷的2021依然可以憑借浙江城市的真實剛需和購買力，勇敢拿地，持續(xù)去化。

而越秀地產(chǎn)亦是如此，在廣州本地深耕能力極強。和長三角一樣，珠三角也是中國經(jīng)濟最發(fā)達，城市最密集，人口流入最多的區(qū)域之一。粵系房企也在地產(chǎn)江湖中占據(jù)了濃墨重彩的一筆，但多數(shù)走上了全國化擴張的道路。越秀地產(chǎn)卻長期堅持深耕，最近兩年，越秀地產(chǎn)在廣州銷售規(guī)模超過500億元，穩(wěn)居廣州房企銷售首位。
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在向外擴張的道路上，也采取了相對保守的策略，首先無論如何做全國化，堅持重倉大灣區(qū)，土儲比例持續(xù)保持在50%以上；其次是積累優(yōu)質(zhì)土地，越秀地產(chǎn)93%的土儲都在一二線，當(dāng)前布局大多都是西安，成都，上海，寧波等能級高的城市；除此之外，越秀在新進城市時都會選擇合作開發(fā)的模式，比如越秀去年新進西安，就和本土國企紫薇地產(chǎn)簽訂了合作協(xié)議，相對穩(wěn)健。

這也導(dǎo)致了越秀地產(chǎn)雖然從2010年就開始陸續(xù)做全國化，但今年才破千億，全口徑銷售額達到1152億。
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圖：越秀地產(chǎn)2016-2021年合同銷售額（億元）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、億翰智庫

2021年越秀地產(chǎn)這樣的發(fā)展速度，加上同比129%的拿地貨值增長，2022年這家房企在銷售榜單上的躍遷，也是大概率事件。

除了越秀這家房企在2021年的出色表現(xiàn)，作為地產(chǎn)管培生媒體，我們也不可避免要提及越秀校招，其管培生開發(fā)序列名為“毓秀生”，營銷序列名為“雋秀生”。

最為出名的還是越秀針對國內(nèi)外頂尖高校應(yīng)屆生的Special Offer，據(jù)說2020年秋招給清北可以給到綜合50w+，2021年給頂尖985可以給到40w+，就我了解到的不少東大，同濟的碩士，放棄萬中龍的offer去加入越秀。

真金白銀可以看出真心實意，快速發(fā)展的越秀，對高學(xué)歷，高潛力的地產(chǎn)管培生也是下了真功夫。

而不管是從趨勢上的國進民退，優(yōu)勝劣汰，還是從當(dāng)下銷售和拿地表現(xiàn)來看，越秀地產(chǎn)在2022年的發(fā)展空間可以期待，還沒畢業(yè)的應(yīng)屆生以及想要跳槽的地產(chǎn)年輕人，可以多多關(guān)注這家房企的機會。