簽訂城市更新搬遷安置補償協(xié)議一般注意事項

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? ?在城市更新項目開發(fā)建設的各個環(huán)節(jié)中，從城市更新計劃意向征集、更新計劃立項、土地及建筑物信息核查、到專項規(guī)劃審批、項目實施主體確定，再到搬遷補償安置協(xié)議談判及簽訂、被拆遷物業(yè)拆除、項目建設、回遷的整個流程，搬遷安置補償協(xié)議談判及簽訂是城市更新項目中利益交織最為復雜、最為艱難的階段。正是因為城市更新項目搬遷方與被搬遷方的利益在此過程中既對立又統(tǒng)一，所以無論是搬遷方還是被搬遷方對于搬遷安置補償協(xié)議的內(nèi)容、以及相應協(xié)議的簽訂均極為慎重。因此我們根據(jù)相關城市更新項目服務經(jīng)驗，梳理出城市更新項目搬遷安置補償協(xié)議的主要內(nèi)容，并總結協(xié)議簽訂過程中需要注意的一般事項，供各位讀者參考。

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• 搬遷安置補償協(xié)議的主要內(nèi)容

? ?城市更新自深圳源起，并已在深圳走過了十幾個年頭，城市更新項目的搬遷安置補償協(xié)議也經(jīng)歷了從簡單、雜亂無章而逐漸向相對統(tǒng)一、規(guī)范化、模板化方向演進的過程。有別于棚戶區(qū)改造項目，城市更新項目的搬遷安置補償協(xié)議并非三方協(xié)議，而是搬遷方與被搬遷方兩方達成一致的雙邊約定。一般而言，搬遷安置補償協(xié)議的主要內(nèi)容可以分為以下幾大板塊：

1.被搬遷物業(yè)的基本狀況

通常包含被拆遷物業(yè)的具體位置信息、權利人情況、經(jīng)測繪報告確定的產(chǎn)權面積等信息。

2.搬遷安置補償標準

補償方式主要包括貨幣補償、回遷物業(yè)補償以及前述兩種補償方式的結合等三種形式。關于貨幣補償，一般需關注相關補償費用的項目、數(shù)額、標準、支付時點、支付期限等內(nèi)容。

3.被拆遷物業(yè)的交付及拆除

包含被拆遷物業(yè)清空騰退、不動產(chǎn)權屬證明文件原件的交付、不動產(chǎn)權屬證書注銷、被拆遷物業(yè)移交、對被拆遷物業(yè)在備案情況下進行拆除等約定內(nèi)容。

4.權利義務及違約責任

包含搬遷人和被搬遷人雙方保證、享有及應履行的各項權利義務條款內(nèi)容，以及在違反搬遷安置補償協(xié)議相關義務情況下違約責任承擔等條款。

5.回遷物業(yè)的分配、交付

主要涉及回遷物業(yè)分配選房、回遷物業(yè)補償存在面積差異處理、回遷物業(yè)交付、辦證及質(zhì)量保修等內(nèi)容。

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• 簽訂搬遷安置補償協(xié)議一般注意事項

1. 簽訂協(xié)議的主體是否是合法權利人

? ?簽訂搬遷安置補償協(xié)議首先需要注意的問題是合法權利人的鎖定或者被拆遷物業(yè)的權屬核查問題。在簽署搬遷安置補償協(xié)議時，應嚴格審查被搬遷人的簽約主體資格，保證搬遷安置補償協(xié)議的合法、有效性。

? ?一般情況下，審查權利人主體資格應當先審查是否是被拆遷物業(yè)權屬證書或權屬文件中記載的真實權利人；如沒有任何相關權屬證書的情況下則應審查是否存在房屋轉讓、贈予等發(fā)生不動產(chǎn)權利轉移的文件；如沒有相應權屬證明文件則審查是否具有輔助證明文件，是否經(jīng)有關權利人或者證明人認可，如具備村股份合作公司出具的證明文件，也可認定屬于真實權利人。

? ?在特別情況下，如存在權利人為共有人時，應要求所有共有人在搬遷安置補償協(xié)議上簽字捺印，或者擬簽約的業(yè)主取得其他所有權利共有人經(jīng)公證的委托授權文件。如被搬遷權利人已經(jīng)死亡，并已發(fā)生繼承的情況下，則應根據(jù)《繼承法》的相關規(guī)定審查相應繼承人是否為合法的繼承人。如被搬遷人身在國外等，則須審查是否出具合法有效的國內(nèi)公證委托授權文件；或者經(jīng)境外公證機關公證并由我國駐該國使領館認證的授權文件。

? ?在權利主體的核查問題上，我們一般須把握如下權利主體確認的層次和順序：有證從證，無證從“兩證一書”，進而是歷史遺留建筑的申報回執(zhí)，街道、社區(qū)、村股份公司或集體經(jīng)濟組織的證明，相關司法仲裁的裁判文書，相關轉讓協(xié)議等。在此基礎上，我們還必須查明實際占有使用人的身份和占有權的來源。

? ?還需要提示的是，我們要在權利主體的核查和確認上與更新主管部門的認定標準保持統(tǒng)一，并加強溝通確認工作。如果通過以上方式都無法完成權利主體的核查，必須就現(xiàn)狀確認權利人，并引入爭議解決機制，讓協(xié)議簽訂人對可能發(fā)生的權利爭議及相應后果承擔責任，并出具承諾書。

? ?2.合同主要條款內(nèi)容、權利義務約定是否明確

? ?無論是搬遷人還是被搬遷人在簽訂搬遷安置補償協(xié)議時，均須核查擬簽訂的搬遷安置補償協(xié)議最終版本的主要條款內(nèi)容，保證權利義務約定全面、清楚明確，確保不存在重大遺漏或者前后約定存在沖突之處。一份完善的搬遷安置補償協(xié)議通常對于補償方式、補償標準確定、補償費用的支付、被拆遷物業(yè)的回遷、交付等內(nèi)容均進行了較為明確清晰的約定；特別在被拆遷物業(yè)發(fā)生權屬爭議、被搬遷人逾期交付被拆遷物業(yè)、無法提供不動產(chǎn)權屬證明文件、逾期選房、搬遷人違約等方面根據(jù)項目實際情況和需要，約定了具體可落地執(zhí)行的違約責任。

? ?更為重要的是，補償標準一旦公布，就必須統(tǒng)一實施，在簽訂搬遷安置補償協(xié)議時一以貫之，盡量避免出現(xiàn)標準前后不一的情形，因為搬遷補償安置協(xié)議需要到主管部門進行備案，亦會被搬遷對象作為書面證據(jù)使用。因此，如無法保證標準一致，有可能將會讓項目陷入停滯不前的尷尬境地，并引發(fā)爭議和糾紛，對于項目產(chǎn)生難以估量的不利影響。

? ?3.合同履行的程序是否明確約定

? ?此處我們所稱關于合同履行的程序是指搬遷安置補償協(xié)議中約定的搬遷人、被搬遷人交付騰退被拆遷物業(yè)、協(xié)助辦理不動產(chǎn)權證書注銷、支付補償款項等合同主要義務的履行順序。前述履行程序的不同約定將影響著被搬遷人主要義務履行完成的認定、關系著被搬遷人補償款項開始支付的時點，因此，須引起格外重視，否則極容易在履行過程中產(chǎn)生糾紛。

? ?在搬遷人與被搬遷人簽訂的搬遷安置補償協(xié)議生效后，搬遷人應督促被搬遷人按照合同約定盡早履行提交不動產(chǎn)權屬證明文件原件、履行協(xié)助注銷不動產(chǎn)權屬證書的義務、履行騰退交付被拆遷物業(yè)的義務；而搬遷人則應依據(jù)協(xié)議約定的條件開始支付各項補償費用，并履行其他協(xié)議約定應由搬遷人承擔的義務。

? ?4.注意核查搬遷安置補償協(xié)議的附件

? ?簽訂搬遷安置補償協(xié)議應注意要求簽約人提供相應身份證明文件、被搬遷物業(yè)的權利主體的授權委托文件/公證文件、被拆遷物業(yè)權屬證明文件等作為附件。

? ?5.搬遷安置補充協(xié)議、承諾書等文件的簽訂

? ?根據(jù)城市更新項目的實際需要，為促進被搬遷人簽約和談判，我們建議在制定一份統(tǒng)一模板的搬遷安置補償主協(xié)議以外，如在主協(xié)議外還存在其他的特殊安排或約定，可通過補充協(xié)議進行補充或修改。另外在出現(xiàn)權利人為共有人、多個繼承人情況下部分權利人放棄繼承等情形時，根據(jù)城市更新項目的實際需要，通常需要其他權利人出具相關不可撤銷的權利人聲明函件，從而盡力避免產(chǎn)生權屬爭議的風險。

? ?6.公證或見證

? ?在必要情況下，根據(jù)搬遷人項目實施主體的需要，為確保搬遷安置補償協(xié)議簽訂的合法有效，可邀請公證機關或者律師事務所對于搬遷安置補償協(xié)議的簽訂過程進行公證或者進行見證。