倒塌的居民樓“房屋”能否進(jìn)行轉(zhuǎn)讓？

——深圳羅湖區(qū)和平新居房屋倒塌引發(fā)的思考

一、問題的引出

? ?中共深圳市羅湖區(qū)委宣傳部官方微博發(fā)布消息稱：8月28日11時(shí)左右深圳市羅湖區(qū)船步街和平新居71棟靠西面一棟居民樓發(fā)生樓體傾斜倒塌，目前暫未人員傷亡，人民日?qǐng)?bào)對(duì)此也進(jìn)行了報(bào)道。據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開信息，和平新居總建筑面積30050平方米，總占地面積8950平方米，共計(jì)房屋134戶。關(guān)于倒塌原因多位居民均對(duì)記者表示，事故原因與地鐵施工無關(guān)，懷疑可能與隧道施工有關(guān)，具體原因有待進(jìn)一步調(diào)查。目前因?yàn)樵摴翘赡軒聿疬w的加速，坍塌房源和周邊房源已經(jīng)出現(xiàn)漲價(jià)趨勢(shì)，部分漲幅在5萬-10萬，而未來還可能有繼續(xù)增長的趨勢(shì)，在部分二手房交易網(wǎng)站已經(jīng)有不少坍塌樓盤房源掛出。在深圳房價(jià)高企的背景下，該類借勢(shì)營銷引發(fā)了廣泛關(guān)注和討論。相關(guān)法律問題也隨之而來，在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，倒塌的居民樓房屋能否進(jìn)行轉(zhuǎn)讓？相應(yīng)轉(zhuǎn)讓行為是否具備法律依據(jù)，是否合法有效？相應(yīng)房屋買賣合同能否切實(shí)履行？如果無法完成房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，原業(yè)主的權(quán)利如何維護(hù)？如此局面下，如何解決現(xiàn)實(shí)問題？如此種種，本文將對(duì)此逐一進(jìn)行分析，并提出建議

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二、倒塌的居民樓房屋能否進(jìn)行轉(zhuǎn)讓相關(guān)問題探討

? ?眾所周知，深圳市因?yàn)闅v史原因存在著大量的非市場商品房，其中就包括未辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的歷史遺留違法建筑，基于分析框架的考量，本文對(duì)于和平新居居民樓是否辦理產(chǎn)權(quán)登記以及辦理何種性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)登記不作區(qū)分討論，以倒塌的居民樓已辦理紅本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記作為本文分析討論的基礎(chǔ)。

? ?關(guān)于倒坍居民樓能否進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，涉及兩方面的問題：一是從法律層面審視倒塌居民樓“房屋買賣合同的效力”；二是從實(shí)際履行的角度，該種類型的“房屋”轉(zhuǎn)讓能否進(jìn)行房屋變更過戶登記。

（一）關(guān)于倒塌居民樓房屋買賣合同效力問題

? ?就房屋買賣合同的效力層面，我們認(rèn)為應(yīng)遵從《合同法》第五十二條以及《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行判斷。《合同法》第五十二條規(guī)定有下列情形之一的，合同無效：“（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：“（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。”該條第（七）項(xiàng) “法律、行政法規(guī)規(guī)定的禁止轉(zhuǎn)讓的情形”主要是指涉及損害國家、集體或者第三人利益的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》對(duì)此也有類似規(guī)定。

? ?根據(jù)前述《合同法》第五十二條以及《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我們關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)法律實(shí)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，我們傾向性認(rèn)為：如果倒塌的居民樓房屋買賣合同不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性禁止性規(guī)定，則該房屋買賣合同的效力應(yīng)遵從民事法律行為當(dāng)事人意志自治原則，不應(yīng)予以否定。相較合同效力性應(yīng)然層面的問題，我們認(rèn)為倒塌居民樓房屋買賣合同能否實(shí)質(zhì)履行，能否辦理過戶登記以及履行過程中有哪些風(fēng)險(xiǎn)這些實(shí)然層面的問題值得進(jìn)一步關(guān)注和討論。

（二）關(guān)于倒塌的居民樓房屋買賣合同能否實(shí)際履行以及辦理過戶登記

? ?實(shí)然層面，倒塌的居民樓房屋買賣合同能否履行，最為關(guān)鍵的便是房屋的交付以及能否辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。居民樓房屋已經(jīng)倒塌，因該不動(dòng)產(chǎn)歸于滅失顯然無法實(shí)際交付，或者即使能夠交付也因可能屬于危房而無法實(shí)現(xiàn)物權(quán)使用收益等目的，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)。基于交易雙方對(duì)居民樓房屋倒塌的事實(shí)背景有充分認(rèn)知，交付風(fēng)險(xiǎn)也是交易雙方均須予以充分評(píng)估并明確預(yù)判的，但即便如此，也無法排除買賣任何一方以此為由拒絕履行合同義務(wù)，并要求解除合同。因此，交易風(fēng)險(xiǎn)尚存。

? ?如果倒塌的居民樓房屋買賣合同雙方均對(duì)于房屋倒塌事實(shí)以及房屋無法交付的風(fēng)險(xiǎn)有充分認(rèn)識(shí)，并予以接受的前提下，受讓方受讓該“房屋”以辦理不動(dòng)產(chǎn)過戶登記，大多出于將來基于棚改或城市更新而獲取拆遷還建房屋為主要目的。即便如此，是否能夠順利辦理倒塌房屋的不動(dòng)產(chǎn)變更登記？

? ?這個(gè)問題同樣涉及法律理論層面和不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)操作層面。通過對(duì)現(xiàn)行法律規(guī)定進(jìn)行梳理，我們發(fā)現(xiàn)，無論是國家層面《城市房地產(chǎn)管理法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》、《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》，還是地方的《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》、《深圳市房屋安全管理辦法》，對(duì)此均沒有具體而明確的規(guī)定。對(duì)于房屋轉(zhuǎn)讓人依申請(qǐng)進(jìn)行變更登記的行為，行政機(jī)關(guān)卻不能拒絕作出相關(guān)行政決定。從行政法理層面考量，我們傾向性認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)變更過戶登記是依申請(qǐng)的行政行為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在受理后應(yīng)依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十六條關(guān)于變更登記的有關(guān)規(guī)定予以辦理。

? ?但基于倒塌房屋物權(quán)載體滅失的事實(shí)，并不因此就排除了法律規(guī)定應(yīng)然層面與實(shí)際操作層面脫節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十八條規(guī)定：“ 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)：（一）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致；（二）有關(guān)證明材料、文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致；（三）登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。”第十九條規(guī)定：“屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記；（四）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形。”

? ?回到不動(dòng)產(chǎn)登記變更登記的實(shí)務(wù)層面，根據(jù)上述規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)在審核該不動(dòng)產(chǎn)變更登記申請(qǐng)的基礎(chǔ)上，不排除會(huì)進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)，在發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)毀損滅失的情況下不排除會(huì)拒絕進(jìn)行變更登記。

? ?除此以外，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十三條規(guī)定：“因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上將收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的事項(xiàng)予以注明；確實(shí)無法收回的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報(bào)刊上公告作廢。”國土資源部《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已經(jīng)變更了實(shí)際土地使用者的，經(jīng)依法審核批準(zhǔn)，可將土地使用權(quán)確定給實(shí)際土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后兩年以上仍未恢復(fù)使用的土地，由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府收回土地使用權(quán)。”原建設(shè)部《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》第九條規(guī)定：“對(duì)被鑒定為危險(xiǎn)房屋的，一般可分為以下四類進(jìn)行處理：（一）觀察使用。適用于采取適當(dāng)安全技術(shù)措施后，尚能短期使用，但需繼續(xù)觀察的房屋。（二）處理使用。適用于采取適當(dāng)技術(shù)措施后，可解除危險(xiǎn)的房屋。（三）停止使用。適用于已無修繕價(jià)值，暫時(shí)不便拆除，又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。（四）整體拆除。適用于整幢危險(xiǎn)且無修繕價(jià)值，需立即拆除的房屋。”《深圳市房屋安全管理辦法》對(duì)此也有類似規(guī)定。

? ?對(duì)此，我們也向深圳市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記中心進(jìn)行了征詢，登記中心對(duì)此答復(fù)很謹(jǐn)慎，表示辦文窗口會(huì)依法進(jìn)行調(diào)查和審核，并依法作出處理。基于前述相關(guān)法律規(guī)定，基于和平新居居民樓房屋倒塌的事實(shí)，登記中心依法拒絕辦理相關(guān)交易“房屋”過戶登記是大概率事件，即使買賣雙方充分認(rèn)識(shí)并接受合同履行的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，但無法排除不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)拒絕辦理變更登記的風(fēng)險(xiǎn)。

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三、倒塌的居民樓房屋其他相關(guān)法律問題的探討

（一）房屋倒塌情況下，如存在銀行按揭貸款是否需要繼續(xù)償還？

? ?從合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則角度而言，風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，是指非可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人的原因，標(biāo)的物發(fā)生的毀損滅失的損失承擔(dān)。《合同法》第一百四十二條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。法律對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)采取的是交付主義原則。居民樓房屋如采用按揭貸款方式購買，已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記，意味著開發(fā)商已經(jīng)將房屋交付給了業(yè)主，同時(shí)業(yè)主亦取得了房屋的所有權(quán)。按上述法律規(guī)定，標(biāo)的物在交付之后，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了業(yè)主一方，因此業(yè)主應(yīng)該承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)，需要繼續(xù)向銀行償還貸款。一般情況下，按照房屋按揭貸款合同約定，借款人即購房者仍有義務(wù)向銀行清償尚未償還的貸款本息。

? ?如過錯(cuò)在于開發(fā)商或者其它第三人，業(yè)主可以依法向開發(fā)商或者第三人申請(qǐng)索賠。

（二）倒塌房屋的業(yè)主能否申請(qǐng)小區(qū)重建？

? ?按照《物權(quán)法》第七十六條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條、第十一條之規(guī)定，經(jīng)過三分之二以上的業(yè)主及三分之二以上的面積雙三分之二的權(quán)利人議決，可以對(duì)小區(qū)進(jìn)行重建。

? ?當(dāng)然，依據(jù)深圳以及羅湖區(qū)關(guān)于老舊住宅小區(qū)改造的相關(guān)規(guī)定，基于和平新居超過二十年的建成時(shí)間，部分房屋倒塌的事實(shí)，關(guān)聯(lián)區(qū)域房屋危險(xiǎn)程度增加，和平新居區(qū)域進(jìn)行棚戶區(qū)改造的可能性非常大。如果政府介入啟動(dòng)棚改，意味著改造區(qū)域內(nèi)的原業(yè)主將獲得補(bǔ)償，如果選擇物業(yè)補(bǔ)償，也就是回遷安置，原業(yè)主將按照套內(nèi)1:1，或者建筑面積1:1.2獲得回遷，還可以按照建構(gòu)價(jià)增購10平方米。因此，市面上才有中介機(jī)構(gòu)借機(jī)炒“房”。

（三）倒塌居民樓房屋是否必須注銷登記？

? ?《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)辦理注銷登記：“（一）不動(dòng)產(chǎn)滅失的；（二）權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（三）不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。”根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》該條規(guī)定，我們認(rèn)為在居民樓房屋倒塌即不動(dòng)產(chǎn)滅失之后，辦理注銷登記并非義務(wù)，而是可以選擇行使或者不予行使的權(quán)利。

? ?除此之外，需要予以注意的是，倒塌房屋居民樓建筑物實(shí)體在物權(quán)法層面上雖然或許不復(fù)完整或者存在，但是該倒塌居民樓房屋的土地使用權(quán)依然存在，并且根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定可以續(xù)期。在房地一體原則下，如強(qiáng)制注銷登記勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)均歸于消滅，不利于倒塌居民樓房屋所有權(quán)的延續(xù)、承繼以及權(quán)利轉(zhuǎn)化。

（四）倒塌的居民樓房屋所有權(quán)人對(duì)于開發(fā)商或其他侵權(quán)人的賠償請(qǐng)求權(quán)能否進(jìn)行轉(zhuǎn)讓？

? ?如果居民樓房屋坍塌是因?yàn)榕R近工程施工或者勘察、設(shè)計(jì)、施工等原因造成，則居民樓物權(quán)人可以向侵權(quán)人進(jìn)行索賠。該索賠請(qǐng)求權(quán)能否進(jìn)行轉(zhuǎn)讓？《合同法》第七十九條規(guī)定：“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（二）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（三）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。”根據(jù)前述規(guī)定，我們認(rèn)為該損害賠償請(qǐng)求權(quán)并非因人身權(quán)受侵害產(chǎn)生的損害賠償請(qǐng)求權(quán)，故而可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)履行通知侵權(quán)債務(wù)人的程序，否則將可能對(duì)于債務(wù)人不發(fā)生效力。

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四、關(guān)于居民樓房屋倒塌情況下房屋所有權(quán)人維權(quán)的相關(guān)建議

? ?羅湖區(qū)和平新居的居民樓房屋倒塌發(fā)生之后，政府部門也迅速成立調(diào)查組介入調(diào)查，同時(shí)維護(hù)現(xiàn)場秩序和安全。對(duì)于倒塌的居民樓房屋所有權(quán)人而言，更為關(guān)切的還有如何維護(hù)自身的合法權(quán)益，恢復(fù)正常的生活秩序，我們提出以下幾點(diǎn)建議，以供參考：

? ?1、申請(qǐng)羅湖區(qū)委區(qū)政府以及對(duì)口管理部門成立專項(xiàng)事故調(diào)查小組，對(duì)于本次樓塌事故進(jìn)行調(diào)查，并作出事故調(diào)查報(bào)告。查明事實(shí)，明確原因，界定責(zé)任。如果事故不是房屋所有權(quán)人的過錯(cuò)，而是臨近施工方、開發(fā)商或者勘察設(shè)計(jì)施工等侵權(quán)人的過錯(cuò)，則倒塌居民樓房屋所有權(quán)人可以相關(guān)侵權(quán)責(zé)任主體要求賠償，如何賠償，是否恢復(fù)重建，屬于后續(xù)協(xié)商及爭議解決的范疇。

? ?2、申請(qǐng)政府主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)臨近區(qū)域的房屋進(jìn)行房屋安全鑒定，在鑒定報(bào)告作出之前，請(qǐng)求政府給予臨時(shí)安置。如果鑒定為危房，依法則必須拆除或納入改造，以此就后續(xù)問題請(qǐng)求政府主導(dǎo)權(quán)利維護(hù)工作。

? ?3、盡快由業(yè)委會(huì)或選出業(yè)主代表出面盤點(diǎn)損失情況，并統(tǒng)一與街道辦、更新管理部門、國土部門等就土地使用權(quán)的保留、后續(xù)恢復(fù)重建及是否納入棚戶區(qū)改造等提出專項(xiàng)申請(qǐng)，進(jìn)行專項(xiàng)協(xié)調(diào)溝通，如果政府決定納入改造計(jì)劃，則應(yīng)盡快推動(dòng)小區(qū)進(jìn)行棚戶區(qū)改造。