物業(yè)公司未盡責業(yè)主可否據(jù)此要求降低物業(yè)管理費問題分析

作者：眾禾團隊

? ? 按語：隨著時代的發(fā)展和物業(yè)管理公司越來越普及，相信大部分本文的讀者現(xiàn)在都居住在有物業(yè)管理公司的小區(qū)，然而物業(yè)管理糾紛又是糾紛產(chǎn)生的“重災區(qū)”，形成的原因包括政策法規(guī)不健全、矛盾多元化、管理部門權責不清晰等等不一而足。本文選取眾多糾紛中的一個，即常見的一種糾紛——物業(yè)公司未盡責時，業(yè)主可否據(jù)此要求降低物業(yè)管理費問題。

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一、基本案情

? ? 本案案涉違建搭設（經(jīng)雙方確認）于涉案小區(qū)建筑的公共區(qū)域，且依《物業(yè)管理合同》第二條的約定，物業(yè)公司對涉案違建的搭設負有管理義務。業(yè)主以物業(yè)公司不盡責為理由拒絕繳納物業(yè)費、水電費、專項維修資金。

? ? 物業(yè)公司二審期間向法院提交涉案違建的照片、其向涉案住戶發(fā)出的《裝修違章通知書》、其向政府部門報告違建的錄音證據(jù)，擬證明涉案違建的現(xiàn)狀及其已盡管理義務有通知住戶整改并向相關政府部門報告違建情況，只因其沒有行政執(zhí)法權無法解決違建問題。

? ? 爭議焦點:業(yè)主是否有權以物業(yè)公司不盡責拒繳物業(yè)費、水電費、專項維修資金。

二、案件結果及裁判要旨

? ? 法院認為，本案系物業(yè)服務合同糾紛。依本案查明事實，涉案雙方均確認涉案違建搭設于涉案小區(qū)建筑的公共區(qū)域，故依前述涉案合同第二條的約定，物業(yè)公司對涉案違建的搭設負有管理義務。本案二審期間，物業(yè)公司雖提交前述《裝修違章通知書》及錄音證據(jù)擬證明其有盡管理義務，但前述證據(jù)均未于本案一審舉證期限內(nèi)提交，且均系物業(yè)公司單方制作，業(yè)主對于證據(jù)的真實性亦不予認可，故本院認為，物業(yè)公司并未能提供充分有效的證據(jù)證明其截至2017年2月就涉案違建的搭設問題有盡到管理義務，據(jù)此，一審法院依公平原則酌定調低2011年8月至2017年2月期間的物業(yè)服務費標準并無不當，本院予以維持。

? ? 一審判決結果為：一、業(yè)主應于判決生效之日起三日內(nèi)向物業(yè)管理有限公司支付2011年8月至2017年2月期間的物業(yè)服務費20519.42元；二、業(yè)主應于判決生效之日起三日內(nèi)向物業(yè)管理有限公司支付2011年12月至2017年2月期間的物業(yè)專項維修資金2411.8元；三、業(yè)主應于判決生效之日起三日內(nèi)向物業(yè)管理有限公司支付截至2017年2月止期間的水費2550.3元；

三、律師點評

? ? 本院是深圳中院的判例，從本案的裁判結果來看，首先，物業(yè)公司對小區(qū)違法搭建沒有盡到管理義務，可酌情調低物業(yè)管理費。其次，物業(yè)管理費可以酌情調低，但業(yè)主不能拒付物業(yè)費、水電費、專項維修資金。最后，案件相關的證據(jù)應于一審舉證期限屆滿前提交，否則有可能法院在二審期間不予認可，并且單方制作出具的證據(jù)之證明力在法院看來是相對較低的。