據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道，光大信托發(fā)布緊急通知，截止昨日（7月11日）12點(diǎn)，暫停所有房地產(chǎn)類項(xiàng)目募集（包括直銷和代銷），12點(diǎn)后已募集的此類項(xiàng)目全部退款。

不過(guò)，隨后據(jù)光大信托的一位高層人士表示，實(shí)際情況是，按監(jiān)管要求，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行余額管控，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，平滑運(yùn)作。

值得一提的是，房地產(chǎn)信托一直是房企融資的重要渠道之一。據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，截止7月10日，2019年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共發(fā)行3313款，總資金規(guī)模達(dá)5359.27億元，是信托資金流向最多的領(lǐng)域。

信托，房地產(chǎn)最重要的融資渠道之一，突然被按下暫停鍵：

據(jù)澎湃新聞詳細(xì)報(bào)道，此次窗口指導(dǎo)涉及10家信托公司，涉及的業(yè)務(wù)非常有針對(duì)性：


1、2019年房地產(chǎn)信托規(guī)模，不得超過(guò)6月末的規(guī)模；

2、已備案項(xiàng)目不影響發(fā)行及成立，未備案項(xiàng)目一律暫停；

3、符合432的通道類業(yè)務(wù)也算房地產(chǎn)項(xiàng)目，全部暫停；

4、地產(chǎn)公司并購(gòu)類也算房地產(chǎn)項(xiàng)目，也受窗口指導(dǎo)影響，全部暫停。

其實(shí)，這一系列的政策信號(hào)在6月份已經(jīng)顯現(xiàn)。6月13日，在第十一屆陸家嘴論壇上，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清直言：


必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問(wèn)題。歷史證明，凡是過(guò)度依賴房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的國(guó)家和地區(qū)，最終都要付出沉重代價(jià)?？客顿Y投機(jī)房地產(chǎn)來(lái)理財(cái)?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)都很不劃算。


可見(jiàn)，高層的指向非常明確：抑制資金過(guò)度流入房地產(chǎn)。


2019年，信托"輸血"樓市超5300億


那么，2019年至今，有多少信托資金投向了房地產(chǎn)？

據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，截止7月10日，2019年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共發(fā)行3313款，總資金規(guī)模達(dá)5359.27億元，較2018年同期增長(zhǎng)14.26%。

可見(jiàn)，2019上半年房地產(chǎn)信托市場(chǎng)仍較為火熱，是1.28萬(wàn)億元信托資金流向最多的領(lǐng)域，占總發(fā)行金額的42%，平均預(yù)期最高收益率8.7%。

為何房地產(chǎn)信托一路狂飆向上？

其中一個(gè)重要原因是，2019年以來(lái)，穩(wěn)健寬松貨幣政策下，市場(chǎng)上的錢很多，且越來(lái)越便宜。銀行間市場(chǎng)的資金價(jià)格一路走低，7月初的隔夜Shibor利率一度下行至0.914%，創(chuàng)逾10年新低；7天期下行至2.032%，創(chuàng)逾4年新低。

在錢越來(lái)越便宜的背景下，預(yù)期收益率超8%的房地產(chǎn)信托自然是愈發(fā)好賣。同時(shí)，房地產(chǎn)信托具有土地、房產(chǎn)抵押擔(dān)保，安全系數(shù)較高。

面對(duì)信托資金加速流入房地產(chǎn)的趨勢(shì)，6月份銀保監(jiān)會(huì)開(kāi)始釋放政策信號(hào)；據(jù)澎湃新聞報(bào)道，7月多家信托公司收到“窗口指導(dǎo)”，要求控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模。

也意味著，缺錢的房企們，正在面臨重要融資渠道，被切斷的窘境。

房企缺錢，拼命找錢


眾所周知，房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿的“三高”是最鮮明的特點(diǎn)。

一旦融資渠道被切斷，中小房企們大概率將會(huì)遭遇生存困境。

隨著各大房企的有息負(fù)債逐漸進(jìn)入償還高峰期，房企的資金壓力正與日俱增，多家房企一度陷入“賣身自救”的窘境。

恒大研究院首席房地產(chǎn)研究員夏磊指出，2019年以來(lái)，雖然房企的融資有所回升，但主要是“借新還舊”。截至2018年底，房企各渠道的有息負(fù)債余額高達(dá)20.3萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)將在2019-2021年集中到期，其中2019年到期規(guī)模高達(dá)6.8萬(wàn)億元。

其中，到期債券占據(jù)重要比例。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018-2021年，房企債券合計(jì)到期金額超過(guò)1萬(wàn)億元。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，4月以來(lái)，有超過(guò)20家房企公布了融資信息，總量接近2600億元，甚至有單日融資規(guī)模突破200億元。今年前4個(gè)月房企的融資規(guī)模更是接近8500億元。

同時(shí)，自2019年以來(lái)，房地產(chǎn)銷售增速明顯放緩，也一定程度上制約了房企的現(xiàn)金流。

在有息債務(wù)密集到期、銷售下滑的背景下，房企的一個(gè)重要融資渠道：信托，將被按下暫停鍵，融資將更困難。

房企的銀行貸款，已超5萬(wàn)億元


其實(shí)，除了信托、債券等融資渠道，房企融資最重要的渠道，仍然是商業(yè)銀行貸款，但房企的銀行貸款規(guī)?；蛞惨驯平鼧O限。

據(jù)上市銀行披露的年報(bào)數(shù)據(jù)，截止2019年年初，26家上市銀行的涉房貸款合計(jì)達(dá)27.3萬(wàn)億元，較年初的23.85萬(wàn)億元增長(zhǎng)了3.45萬(wàn)億元，增長(zhǎng)幅度達(dá)14.47%。

其中，上市銀行的27萬(wàn)億涉房貸款主要是兩方面：


一是與房地產(chǎn)直接相關(guān)的貸款，包括個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款等；

二是以房地產(chǎn)作為抵押物的其他貸款，包擴(kuò)地方政府及其他非房地產(chǎn)企業(yè)以土地或房產(chǎn)作為抵押物獲得的銀行貸款。


其中，上市銀行年報(bào)披露的房企直接貸款數(shù)據(jù)顯示，截止2019年年初，26家上市銀行對(duì)房地產(chǎn)公司類貸款余額為5.59萬(wàn)億元，系首次突破5萬(wàn)億元，較2018年初增幅達(dá)25.62%。

雖然，2018年商業(yè)銀行的涉房貸款總額繼續(xù)上升，但商業(yè)銀行對(duì)于涉房貸款愈發(fā)謹(jǐn)慎：開(kāi)發(fā)貸根據(jù)調(diào)控要求，服務(wù)于重點(diǎn)企業(yè)、重點(diǎn)地區(qū)；按揭貸則明確強(qiáng)調(diào)，向剛需傾斜。

業(yè)內(nèi)人士表示，近年來(lái)，上市銀行的開(kāi)發(fā)貸抵質(zhì)押率有所下降，意味著其對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)或許有所上升。

因此，可以預(yù)見(jiàn)的是，房企從銀行的貸款規(guī)模已逼近極限，未來(lái)的增長(zhǎng)大概率將放緩，甚至下滑。